суббота, 26 декабря 2015 г.
вторник, 22 декабря 2015 г.
Mortgages: Both Sides of the Medal 2 © Dmitry Isaakovich Leus
Decades, not years
When taking the decision to apply for a mortgage, the
first thing to assess is one’s own financial strength. A maximum of prudence
should be used, as mortgages are serviced over decades.
However, according to the Head of Mortgage and
Consumer Lending at SMP Bank, Natalia Konyakhina, the loan’s term can be
determined by the borrower himself. “Basically, people take out a mortgage for
10 to 15 years and repay within 5 to 7 years”, she says. “The longer the term,
the greater the interest premium paid to the bank, warns Dmitry Leus from
. “If income allows it, I advise early mortgage repayment”.
When making a decision about buying a property with a
mortgage, it is important not to be frightened. In fact, for most people
mortgages are the only way to turn into home owners, without having to save up
for years (and see these savings finally eroded by inflation). According to DmitryLeus, mortgages are a time-tested, relatively comfortable, streamlined, and
affordable tool to solve the housing question.
On the other hand, it would be misguided to take
mortgages lightly. Repayment is mandatory and must be made on a regular basis,
unless your home be repossessed. Accordingly, it is necessary to calculate what
portion of family income can comfortably be spent on repayment - without living
on bread and water.
What it takes
While deciding on a mortgage, it is not only the
borrower who assesses his financial capacities. So does the bank...
“The borrower must have a stable job”, argues Natalia
Konyakhina. It is a good sign if the borrower already owns an
apartment, a secondary residence, a car, or any other assets of value. Equally
important is a positive credit history”.
“An official proof of income is an icebreaker for most
banks”, says Dmitry Leus. “However, even the existence of historical
income figures as, for example, evidenced in an applicant’s official tax
declaration, cannot guarantee that such income will always be available over
the mortgage’s life”. Therefore banks are more and more often using internal
questionnaires to document the income history of their potential clients. As a
consequence, interest rates may be slightly higher.
The average borrower’s age is between 27 and 45, but
the range may be wider. “Our applicants tend to be between 21 and 60 years
old”, says Dmitry Leus.
Better not bet
Another important aspect worth consideration is the
loan currency. “It is better to take out a mortgage in the currency of the
borrower’s income, in order to avoid increased mortgage costs due to exchange
rate fluctuations”, says Natalya Konyakhina.
“For borrowers with income in Russian roubles, the
mortgage should, of course, only be taken in roubles”, agrees Sergey
Arzyantsev. “It is nonsense to take a mortgage loan denominated in
dollars/euros, thereby entering into a bet on whether the dollar/euro currency
pair will weaken against the rouble”. “If the borrower's main income is in
roubles, the mortgage should definitely be in roubles too”, confirms Dmitry
Leus from . “This will at least help avoid taking an unnecessary currency
risk”. According to Dmitry Leus, it is important not to be naive about
floating rate mortgage proposals, which are normally linked to such instruments
as the MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), or the Libor (London Interbank
Offered Rate), or to the Central Bank’s own refinancing rate“. I am very
cautious with regard to this option”, says Dmitry Leus. “Interest rates
can only go up right now and, in general, when it comes to mortgages, exchange
rate uncertainty is an undesirable additional burden for the borrower”.
On the other hand, by making a simple calculation, one
can see that floating rate offers can look quite attractive. For example, one
bank offers 9.75% for the first five years, and 4.5% above MosPrime (today at
6.64%) during the remaining years.
четверг, 17 декабря 2015 г.
Mortgages: Both Sides of the Medal © Dmitry Isaakovich Leus
Dmitry Leus: “If income allows it, I advise early
mortgage repayment”
Buying a property is certainly not a situation when
one should “jump in feet first”, in particular when it comes to taking out a
mortgage. Which are the main points potential mortgage buyers should keep in
mind?
Suppose you decided to improve your housing situation:
buy your own flat, move from a two-bedroom flat into a three-bedroom apartment,
or move closer to the centre. The decision is taken..., but you cannot afford
it. That is the exact moment when the concept of the mortgage comes to mind.
Some view mortgages as a form of modern enslavement
but, honestly, saving millions is a difficult task for common mortals. Of
course, mortgages have their advantages and disadvantages. There are a lot of
small but important details borrowers should know in order to avoid trouble.
One thing is clear - on your road to the paradise of home owners, do not stop
at the first bank, and do not blindly agree to all conditions.
Take it or leave
it
In summer 2011, the mortgage market was very
attractive for borrowers - thousands of offers, promotions, discounts, as
lenders competed to win over customers.
Then came fears over the possibility of a “second
wave” of the crisis. And things on the mortgage market began to change...
Currently, banks have started to raise interest rates
on loans, including mortgages. For the moment the increase is still small, not
over 1 percent, but that may change...
“In the current macroeconomic environment, new home
owners wishing to apply for a mortgage should act quickly”, recommends the Chairman
of Dmitry Leus, justifying his position by expert opinion stating that
interest rates are not expected to fall in the short to mid-term. Quite the
opposite: “in fact, in crisis situations, banks not only tend to increase
interest rates, but also to adopt more restrictive mortgage approval
processes”, explains the banking specialist. “In other words, client
applications run a greater risk of being rejected, as assumptions are tested
against a more pessimistic scenario, and documentary evidence requirements with
regard to client data such as income history undergo higher scrutiny”, says DmitryLeus.
“Many banks have begun to tighten credit conditions.
This is the result of increased costs of credit resources. Better to jump on
the bandwagon of low rates right now”, equally confirms Sergei Arzyantsev,
Head of Mortgage Lending at Nomos Bank.
вторник, 15 декабря 2015 г.
Dmitry Leus: “The Development of the Russian " 3
- I have often heard private bankers complain
that the mortgage sector is an “unlevel” playing field. Do you agree that
privately-owned and state banks are not competing at arm’s length?
- Dmitry Leus: I agree, but we should keep in mind that unequal conditions do
not only prevail on the mortgage market. A big player such as Sberbank is able
to provide SME lending at a rate of 8% p.a. whereas our average-weighted cost
of funds ranges between 8.5 and 8.75%.
On the other hand, we have our
own competitive advantages. We can afford to show flexibility when it comes to
evidentiary requirements with regard to a client’s income. In addition, as a
small bank, we can immediately adapt to sudden market changes. To turn around a
big bank is something else. Our mortgage rates are therefore cheaper than
Sberbank’s at the moment. This is because we were recently able to sell an
important portfolio of securities, and have even excess liquidity now. These
funds need to be invested somewhere, and this enables us to lend at lower
margins.
Every international consultant
will confirm that an ideal credit portfolio should have the following outlook:
50% of it should be invested into collateralized loans, 10-15% should be
invested into consumer lending, or other high-yield credits, and 20-30% should
be kept in treasury bonds or other safe-haven securities which can easily be
sold or refinanced with the Central Bank.
- You have recently engaged in consumer
lending. What has been your experience?
- Dmitry Leus: We had mortgage rates starting at 9.95% and noticed that some
client agreed to these conditions. The average rate on the market is currently
10%. We can afford lower rates and have no plans to raise them because we
dispose of sufficient liquidity. However, at some point we will nevertheless
have to increase our rates, because the next wave of funding is likely to be
more expensive. In any event, consumer loans are a good way of boosting our
overall profitability
- There are many similar products on the
market now. What is your competitive
advantage?
- Dmitry Leus: The most important thing in consumer
lending is a good organization of sales, in addition to a high-quality client
service. For instance, our “New Year’s Loan” is designed for people who cannot
afford to buy Christmas presents for their beloved ones. What counts for such
clients is the speed at which the loan is issued. They are not bothered by the
fact that they will have to pay a premium of RUB 200 per month. We can offer a
quick service if the client has good scores and underwriting results. The first
criterion is credit scores. Some lenders get satisfied with good scores and
will mechanically award the loan. For us, scoring is just the first step, the
second step being underwriting. We may not have the lowest rates on the market,
but in order to keep default rates low we put quality over volume.
- Let’s return to funding. Is it correct to say that client deposits
constitute about half of your liabilities?
- At the same time, I understand you are not
attracting clients by means of higher deposit rates. By which means do you
attract them?
- Dmitry Leus: I have the impression that we have less and less people shopping
around and going from bank to bank in search of the best interest rates.
- Well, I shop around...
среда, 2 декабря 2015 г.
Наше всё - Дмитрий Исаакович Леус
Автор: Леус Дмитрий Исаакович
01.12.2015
Более подходящего заголовка было бы трудно найти, ни какая другая компания, не играет такую важную роль в жизни страны как Газпром. Компания является важным экономическим и политическим составляющим России, отчасти последнее и привело компанию в ситуацию, в которой она сейчас находиться. Но это всё ещё самый дорогой эмитент на нашем фондовом рынки, капитализация( на ноябрь 2015 года) составляет 3,2 триллиона рублей(50 млрд. долларов), или всего 2 доллара за акцию, а в 2008 году было 14 долларов за одну ценную бумагу и капитализация составляла 350 миллиардов долларов. Похоже сейчас акции нащупали своё дно и снижаться ниже не куда, посмотрим на рублевый график котировок (рис.1). Как видно из графика, акции близки к линии поддержки долгосрочного восходящего тренда, и рядом с линей краткосрочного снижающегося тренда, при пробитии которого котировки акций продемонстрируют значительный рост.
Газпром, Дмитрий Леус
Рис.1 Котировки акций Газпрома в 2015 году.
Однако на технических индикаторах далеко не уедешь, должны быть фундаментально обоснованные показатели. И они есть, это одна из самых дешевых газодобывающих компаний в мире, показатель цена/прибыль на уровне 3. Сейчас бюджет России испытывает явный дефицит, и наилучшим способом его пополнить, это увеличить отчисления государственных компаний в виде дивидендов, к тому же росимущество давно призывает выплачивать дивиденды в виде 25% от чистой прибыли по международным стандартам финансовой отчетности, а не по российским. Прибыль по МСФО значительно больше у Газпрома, следовательно и дивиденды будут выше.
Все говорят про Китай, что его темпы роста замедляются, только ВВП все равно растет, и не плохими темпами, а в абсолютных величинах рост ещё больше. Потребление газа в стране нарастает, свои мощности не справляются, вот и сейчас мы строим газопровод «Сила Сибири», который не только позволит диверсифицировать поставки газа в другие страны, но и освоить перспективные месторождения газа в восточной Сибири. По самым скромным подсчета в ближайшие лет 5-6, Газпром будет экспортировать до 100 млрд. кубометров газа в Китай. Да и экологию им надо улучшать, в Пекине уже дышать скоро станет не чем, кто там был, меня поймут.
На европейском рынке, поставки газа уж точно меньше не будут, чтобы не говорили их политики, добыча газа в Европе снижается, Голландия уже не может снабжать своим газом, месторождения Великобритании также близки к истощению, но и Норвегия не может нарастить свою добычу. Поэтому сейчас и начал реализовываться проект «Северный поток – 2», ускорить реализацию могут выборы 2017 года во Франции и Германии, довольно много избирателей не одобряющих политику местных властей в этих странах. Чтобы соответствовать нормам третьего энергопакета, Газпром уступил часть своей доли европейским партнерам. С «Турецким потоком» сложней, но растущее население страны, заставит быть более сговорчивыми власть.
Да, конечно, строительство всех этих газопроводов потребует больших денежных инвестиций, и поэтому данная идея носит долгосрочный горизонт, но подумайте, какова будет отдача! Сейчас цены на газ находятся на довольно низком уровне, но это не надолго, дефицит заставит вернуться на более привлекательные уровни, и возможно, не в столь отдаленной перспективе. И не забывайте, после грозы, всегда бывает солнце!
вторник, 1 декабря 2015 г.
Дмитрий Леус - Инвестиции в «гадкого утёнка»
Автор: Леус Дмитрий Исаакович
30.11.2015
Банкрот, год назад казалось, что это слово подходит как нельзя лучше к компании Игоря Зюзина – «Мечел». У компании были гигантские долги, более 9 миллиардов долларов, показатель чистый долг/EBITDA зашкаливал за 10, кредиторы один за другим начали требовать возврата долгов в судебном порядке, подавая иски. Капитализация упала до уровня меньше 100 миллионов долларов, со своего пика в 18 миллиардов долларов. Цены на уголь и железную руду падали стремительно, не нащупывая дно и превосходя самые худшие ожидания аналитиков…
Но случилась девальвация рубля, и экономическая ситуация на предприятии начала кардинально меняться, потому что большая часть затрат у компании номинирована в рублях, а солидная часть продукции уходит на экспорт. К тому же компания завершила строительства универсального рельсобалочного стана на челябинском металлургическом комбинате. Начала добычу угля на новом Эльгинском угольном месторождении. И ситуация начала постепенно выправляться, акции компании резко подскочили с 11 до 100 рублей за одну обыкновенную акцию на спекулятивном спросе (см. рисунок №1).
Мечел — Дмитрий Леус
Рисунок 1. Котировки акций Мечел обыкновенная в 2015 году.
Однако ситуация до сих пор не простая. Для того чтобы понять причину таких проблем надо сделать шаг назад в историю. На волне подъёме цен на сырьевые товары компания скупала, по большей части, зарубежные активы сомнительного качества, по завышенным ценам, от которых потом пришлось избавляться за мизерную стоимость, а долги-то остались. Плюс пришлось занимать у банков деньги на освоение Эльгинского угольного месторождения, строительства универсального рельсобалочного стана и модернизацию остального производства. На пике рыночных цен, менеджмент халатно отнесся к возможным рискам, за что компания и поплатилась, когда цены на продукцию в 2012 году начали снижаться, дойдя до того, что компании не хватало денег для погашения процентов по долгам, не говоря уже о самом долге. Также явно не способствовало и замедление темпов роста экономике в нашей стране, подливая масла в разгорающийся огонь.
С девальвацией рубля, у компании появился свет в конце тоннеля, правда очень-очень длинного ещё. Для того, чтобы как-то выправить ситуацию компания начала распродажу части активов, практически избавившись от больше части зарубежных заводов, сократив издержки на их содержание и немного уменьшив свой долг за счет этого.
Главной надеждой у Мечела связаны с Эльгинским угольным месторождением, содержащим более 2 млрд. тонн коксующегося угля, дефицитных марок, ежегодная добыча на котором, после выхода на проектную мощность составит около 30 миллионов тонн. Низкая себестоимость добычи открытым карьерным способом и близость к экспортным морским портам, делают этот актив очень ценным. Уже по итогам этого года добыча составит более 4 миллионов тонн, постепенно увеличивающая от месяца к месяцу. Для дальнейшего освоения, имеется открытая кредитная линия от ВЭБа, на сумму 2 млрд. долларов, которая сейчас заморожена до решения проблем с кредиторами.
А этим проблемы решаются. Уже подписаны соглашения с Газпромбанком и банком ВТБ, до конца года ожидается подписания со Сбербанком, основными кредиторами компании на реструктуризацию долгов, с заморозкой выплат до апреля 2017 года. Облигационные займы также были реструктуризированы. Общий долг сократился до 6,3 млрд. долларов по состоянию на сентябрь 2015 года.
Ещё один актив, который уже начал процесс отдачи, это универсальный рельсобалочный стан челябинского металлургического комбината мощность 1,1 млн. тонн продукции в год. Развитие БАМ и перспективы постройки ВСМ Москва – Казань, дают хорошие надежды на закупки рельсов со стороны РЖД, а при повышение ВВП в стране, и со стороны строительных компаний стоит ожидать закупки продукции.
Даже при таких ценах на сырье (уголь, железную руду, сталь) компания генерирует не плохой денежный поток уже сейчас, а если начнется новый экономический цикл в мире, то стоит ожидать подъёма цен на продукцию. Недавно Джордж Сорос купил крупный пакет акций одной американской угольной компании, уж он то точно знает когда надо покупать.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)